持っておくべき知識

17年10月17日

借地権相談トップページでも触れた1992年施行の借地借家法上の借地権以外にも、それ以前の借地法上の借地権があることも、知っておいた方がいいでしょう。借地法では、借地権者を有利にするような形になっており、地主とのトラブルが多かったので、借地権取引は次第に減少していきました。これを、元に戻すべく改正されたのが、借地借家法です。借地法のもとで行われた契約は、今でも多く残っており、更新後も借地法適用のままとなります。これが今の借地権取引を、ややこしくしている一因にもなっています。借地借家法適用とするには、契約そのものをやり直す必要があります。

住宅ローンをまだ完済しきれていない人が、借地権を売却したいと考えることもあるでしょう。そんな人でも借地権の売却は、借地権売却額と住宅ローン残高が、イコールであれば可能です。ただ建物に抵当権設定が、なされているはずです。その抵当権を他物件に移すか、抵当権の抹消が必要です。

そもそも借地権のついた住宅に、どんなお得なことがあるのか考えた上で、売却するなり更新するなりを、考えた方がいいと思います。土地も含めた所有権を購入するよりは安く、借地法での契約であればほぼ永久に、建物に問題が生じなければ、そこに住むことができ、固定資産税や取得税など、土地に関する税金は払わなくて済むことなどが上げられます。

売却額

17年10月16日

一般的な不動産屋では手に負えないことも多々ある、借地権売買についての相談を、借地権のことをほとんど何も知らず、いきなり借地権売買に詳しい専門業者のところへ持っていくより、多少は知識を蓄えて行かれた方がいいのは明白です。ここからは、最低限知っておくべきことについて説明します。

借地権売却を考える人が最も知りたいのは、売却価格がどれくらいなになるかではないでしょうか。借地権価格というものがあります。ただこれは、相続税を計算するときに使われるものであって、借地権を売却したときの価格とイコールにはなりません。参考までに書いておきますが、借地権価格はさら地にしたときの土地の評価額に、借地権割合を乗じたときの値です。この値をある程度の目安とすることも、不可能ではありません。ただ実際の査定額は、建物の老朽度合いや地主側の考え方も合わせて行われるため、借地権価格と同じにはならないのです。なお借地権割合というのは、建物と土地の権利割合のことを言い、地域によって差があるのが通常です。土地をさら地にしたときの評価額が1000万円、借地割合60パーセントだとすれば、借地権価格は600万円といった具合になります。

クリアすべき問題

17年10月13日

「借地権は難しい。土地と建物に関することだから、不動産業者なら詳しいだろう。」こう考え、不動産業者に相談しに行く人がいます。しかし彼らの中には、借地権に慣れない人も、少なくないのが実際です。レアケースではありますが、地主からの承諾が得られなくても、借地非訟でなんとかなると、考えている業者も1部にはいます。借地権には多くの制約があり、権利もあやふやにしか定められていないこともありますので、借地権売買の相談をする時は専門的に扱っている業者に頼ることがお勧めです。

借地権を譲渡する場合、譲渡承諾料というものがあり、借地権金額のおよそ10パーセント程度であることは、よく知られています。しかしそれ以外にも、借地権譲渡には契約の更新・金融機関からの融資の承諾・新地代など、クリアすべき問題は、1つや2つではありません。“あやふやにしか定められていないもの”とは、これらのことを指します。これらが解決できなければ、譲渡もできません。必ず必要とされている、地主からの承諾ですが、地主と借地人で考え方が、一致しないケースもありえます。借地人とその親族との間で、相続について考え方が、まとまらないこともあります。これらが、“多くの制約”です。

複雑な借地権

17年10月12日

土地の上に建てられた建物。土地も建物も、常に同じ人の所有物であると、お考えでしょうか。実は“常に”、ではないのです。1992年8月1日に施行された借地借家法では、第3者から土地を借り、そこに自分の建物を建てる権利、すなわち借地権を認めています。その借地権も満期を迎えたり、建物に住むことがなくなったりした場合、借地契約を解除し、さらに建物をなくしてしまった状態で、地主からお金をいただくこともなく、返さなければならない。借地権について詳しくない方は、こう考える方もいらっしゃいます。借地借家法での定期借地権を除く借地であれば、借地権は満期を迎えたからと、なくなってしまったり、一方的に解除されることはなく、借地権者は売却や更新の権利を有するとされています。

しかし借地権を譲渡する際、地主の承諾が絶対必要な条件とされているだけです。具体的なことは示されていませんので、これが借地権をややこしいものにしている原因となっています。また民法上の借地権というのもあります。資材置き場や月極駐車場など、建物を所有することを、目的とはしない場合がそれです。

とにかく複雑で、一般の私たちには理解が難しい、借地権の売買を考えている人は、専門の業者に頼るのが1番。とりあえずの相談程度であれば、無料で行う会社が、いくつもあります。中には相談料金に加え、出張費や具体的解決方法の提案まで、無料の会社もあるほどです。弁護士でも解決できなかったことを、解決できる優秀な会社もあります。借地権のプロに任せ、頭痛の種とは即刻縁を切りましょう。